兴发娱乐亚洲第一ღ✿。兴发娱乐APPღ✿，兴发娱乐官网下载单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求ღ✿。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位ღ✿，满足商家的经营需要和消费者的消费需求ღ✿。综合体或购物中心的定位包括三个层面ღ✿：1）整体的功能性定位ღ✿：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能ღ✿。位于不同城市不同区域属性的城市综合体ღ✿，由于区位特征不同ღ✿，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别ღ✿，如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体ღ✿，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体ღ✿，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体ღ✿。2）目标客群的选择ღ✿：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体ღ✿，其目标消费人群的结构ღ✿、消费能力以及消费倾向会有所差别ღ✿，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比ღ✿。综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同ღ✿，其功能结构也将有所区别ღ✿。对于位于城市中心区的综合体ღ✿，购物中心ღ✿、写字楼联邦真优美ღ✿、酒店ღ✿、公寓等业态的比例相对比较均衡ღ✿，而位于市郊的综合体ღ✿，住宅ღ✿、购物中心等业态比重较大ღ✿。位于城市中心区的购物中心ღ✿，购物ღ✿、餐饮ღ✿、休闲娱乐等功能业态相对突出ღ✿；社区型购物中心ღ✿，目的性消费较强的零售类业态会比较多ღ✿；郊区型的购物中心ღ✿，主题性消费更强ღ✿，娱乐体验类消费业态则更加丰富兴发娱乐-APP官方下载ღ✿。各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融ღ✿，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性ღ✿，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价ღ✿。业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考ღ✿：功能互补性ღ✿：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体ღ✿；目标客群的一致性ღ✿：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性ღ✿，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域联邦真优美ღ✿，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态ღ✿。各业态的行业盈利能力是我们的重要参考ღ✿，不同的业态ღ✿，其行业的平均盈利能力有很大的区别ღ✿。通常情况下ღ✿，低毛利业态的客流带动能力比较强ღ✿；而高毛利业态的客单相对较高ღ✿，承受租金的能力也较强ღ✿，但客流量有限ღ✿。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡ღ✿，一般通过低毛利业态拉动客流ღ✿，用高毛利业态获取租金ღ✿。购物中心在进行业态规划的过程中必须时刻面对的一个课题是ღ✿：如何利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值ღ✿，这要求做到有所为有所不为ღ✿，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍ღ✿，并根据市场的需求适时调整ღ✿。综合体内的业态刚性很强ღ✿，有很高的稳定性ღ✿，但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性ღ✿。购物中心发展的不同时期ღ✿，由于其面临的任务与挑战不同ღ✿，业态和品牌作为实现目标的工具ღ✿，必定会有所变化ღ✿。购物中心开业初期更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力ღ✿，在业态规划与配比上ღ✿，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌ღ✿；而对于步入稳定成长区或成熟区的购物中心ღ✿，更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力ღ✿，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求ღ✿。招商应当遵循业态比例分配原则ღ✿、统一形象原则ღ✿、同业差异异业互补原则ღ✿、多元经营方式原则ღ✿、主力店招商先行原则ღ✿、招商期间租金优惠原则和统一服务及信息管理原则ღ✿，这七项原则是商业地产项目招商的根本指导方针ღ✿。招商既是商场建设的“果”ღ✿，也是运营成败的“因”ღ✿。这种复杂的“因果关系”ღ✿，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用ღ✿。在商场的招商过程中ღ✿，要遵循招商的一些基本原则ღ✿。所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分布和分配比例情况ღ✿。如美食ღ✿、娱乐ღ✿、服饰等经营业态ღ✿，应当在各个楼层ღ✿、各个商场的分区ღ✿、以及整个商场中的分布准状况和面积比例ღ✿。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中ღ✿，面对不同的竞争状况ღ✿，具有不同的建筑格局和使用状况联邦真优美兴发娱乐-APP官方下载ღ✿。正因为这种个体的差异ღ✿，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求ღ✿。在世界各地ღ✿，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心ღ✿、美食型购物中心等多种类型ღ✿，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑ღ✿。招商应当贯彻统一形象的原则ღ✿，购物中心是一种多业态组合的商业组织模式ღ✿，是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业ღ✿。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象ღ✿，并通过鲜明的主题形象创造最佳的招商吸引力ღ✿。所招入的商家应当适应商场的经营主题ღ✿，所经营的商品和所提供的服务内容是对商场整体形象的丰满和创新ღ✿，所以商场招商应当体现统一形象的原则ღ✿。同业差异就是指在招商中不能在一个很有限的空间内盲目招入多家同一类型的商家ღ✿。如一个购物中心不宜同时招入两家或两家以上经营内容基本相同的大型超市ღ✿，这样在商场内造成恶性竞争ღ✿，不利于双方的经营ღ✿。异业互补就是指在招商中应当体现互补性的原则ღ✿，即要满足顾客消费的选择权ღ✿，在商场内部招入多种类型的商家ღ✿，以满足顾客多元化的消费需求ღ✿。如在一个购物中心内部ღ✿，百货ღ✿、超市因为经营品类不同ღ✿，可以互补ღ✿，多元化互补的业态组合ღ✿，能够提高购物中心的吸引力ღ✿。商用物业的经营方式基本有三种ღ✿：自营ღ✿、联营和租赁ღ✿。对于购物中心而言ღ✿，为实现利润最大化ღ✿，在可能的情况下应当采用自营ღ✿、联营和租赁等多种经营方式ღ✿，这些选择则不但是零售精细化管理的要求ღ✿，也符合购物中心长期经营性的特点联邦真优美ღ✿，更能帮助发展商创出购物中心的品牌ღ✿。在商用物业的招商过程中ღ✿，应当充分贯彻主力店招商先行的原则ღ✿。由于主力店是商场的核心ღ✿，是制造人流和形成吸引力的核心原点ღ✿，所以先进行主力店招商ღ✿，再进行一般经营户的招商ღ✿，能使招商工作更富成效ღ✿。为贯彻商场经营的蓄水养雨政策ღ✿，适应购物中心长期经营的特点ღ✿，商用物业在招商期间ღ✿，尤其是新开业的商用物业更适宜采用优惠租金的办法ღ✿，用性队优惠的租金政策将商场做旺ღ✿，然后根据运营状态适当稳步的调整租金ღ✿。如果前期就向租户收取过高的租金ღ✿，制定了期望值较高的租金回收计划ღ✿，其结果无异于杀鸡取卵ღ✿。统一服务包含统一的商户结算ღ✿、统一的营销服务ღ✿、统一的信息系统支持服务ღ✿、统一的培训服务ღ✿、统一的卖场布置指导服务ღ✿、统一的行政事务管理服务ღ✿、统一的物业管理服务等等ღ✿。建立统一的信息平台ღ✿，进行精细化的管理ღ✿，不但能够为顾客提供便利的服务ღ✿，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息ღ✿，甚至于提供更详细的经营信息ღ✿，譬如零售商品单品进销存信息等等ღ✿。更能为购物中心提供布局疏密度ღ✿、品项搭配ღ✿、人员搭场地利用ღ✿、商户业绩等经营信息ღ✿，便于购物中心分析后对经营场地进行再分配ღ✿。招商不是一个开业前就完结的工作ღ✿。实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作ღ✿，开业前是大规模招商开业后根据销售情况进行调整招商ღ✿，这都需要信息系统的分析支持ღ✿，跟需要进行正确的判断和决策ღ✿。商场通过统一招商与所有合作商户建立关系ღ✿，这是一种既对立ღ✿、又融洽和谐的统一关系ღ✿，这种关系的建立ღ✿，是商场长期成功的保证ღ✿。为了能更好地吸引到客源ღ✿，真正实施“放水养鱼”的政策ღ✿，又能保证项目的利益最大化ღ✿，我们采取多种招商方式ღ✿，灵活运用ღ✿。商场以平方米为单位ღ✿，指定出每个铺位及柜台的租金ღ✿，统一对外出租ღ✿。因柜台为圆形柜台ღ✿，不方便以米为单位进行核算ღ✿，统一按柜台所占面积核算出价格ღ✿，制定每个柜台每月的租金定价ღ✿。与商家签定正式合同后ღ✿，商场收取一个月租金和第一季度租金ღ✿。商场开业后第一季度末开始向商家收取第二季度的租金ღ✿，以后租金一季度收取一次ღ✿。增加自用电部分ღ✿，按每个灯泡的用电量核算ღ✿，每季度收取一次ღ✿。商家经营未满一年提前退场ღ✿，所收押金不予退回ღ✿，经营到期的商家有商铺优先续约的权利ღ✿。按政府规定定价收取ღ✿。公共用电包含在租金里面ღ✿；自用电按每个铺位实际用电量收取ღ✿，可每个铺位单独安装独立的电表ღ✿，也可以按每个铺位用电灯管功率核算出一个灯管一小时的用电量进行推算ღ✿，得出他的铺位实际用电ღ✿。电费一个月收取一次ღ✿。意向商家挑选好商铺后ღ✿，向商场交纳定金ღ✿，填写定金凭条一式两份ღ✿，商场ღ✿、商有各执一份ღ✿。商场凭此为商家保留所定铺位7天ღ✿，超过7天商家未交纳合同首期款和签定正式的租赁合同的ღ✿，商场可继续将此铺位对外出租ღ✿，定金不予退还ღ✿。特别约定的除外兴发娱乐-APP官方下载ღ✿。③ 商户在交纳铺位定金7天内应交付全同首期款ღ✿，并签定正式合同ღ✿。首期款应扣除已交定金ღ✿，首期款＝押金（一个月租金）＋ 租金（三个月）一定金ღ✿。④ 优惠标准 一次性交清一年租金享受租金8折优惠ღ✿。签定合同时商家愿意一次性交完一年合同期内的全部租金ღ✿，可在原租金价格基础上再打8折ღ✿，所付租金按折后价计算ღ✿。一次性交清六个月租金享受租金9折优惠ღ✿。签定合同时商家愿意一次性交完6个月租金ღ✿，可在原租金价格基础上再打9折ღ✿，全年所付租金按折后价计算ღ✿；剩余6个月租金按商场规定到时按季度收取ღ✿。无需制定租金价格对外出租ღ✿，对有意向进场商户签定联营合同ღ✿，由商场统一安排经营场地的具体位置ღ✿，为了达到更好的经营效果ღ✿，商场可在经营过程中对商家进行调整ღ✿。商场负责统一收取营业款ღ✿，并按合同规定时间与商家结款ღ✿。结款时商家提供增值税发票ღ✿，商场在扣除相关税费和合同约定利润点后将剩余款项打入经销商帐户兴发娱乐-APP官方下载ღ✿。

　　2.扣点方式（1）倒扣点根据不同品牌双方协商扣点比率ღ✿，按营业额×扣点比率作为商场收益ღ✿。此种方式商品的零售价由经销商定ღ✿，商场通过POS 收银系统来控制经销商的营业额ღ✿，并在规定的时间内按合同约定的扣点比例从营业额中扣除商场应得的收入ღ✿；但商场可在合同中约定联邦真优美ღ✿，经销商制定的零售价格不能高于同类商场ღ✿。(2)代销经销商制定结算价格ღ✿，并按结算价格给商场供货ღ✿；商场在此价格的基础上顺加利润点作为零售价ღ✿，零售价与结算价之间的差价就是商场的毛收益ღ✿。3.统一收银这种模式ღ✿，商场必须统一收银ღ✿，以此来约束经销商和保证商场利益ღ✿。商场的每一单商品交易都由收银系统统一收银ღ✿，每日收银款收银员当天交给收银主管负责兴发娱乐-APP官方下载ღ✿，商家没有自己收银的权力ღ✿。4.经销商提供增值税发票经销商在结算前将按商场提供的实际发生营业额开具增值税发票给商场ღ✿，商场凭发票结算ღ✿。××商业顾问建议本项目暂不采用此模式ღ✿。（三）租赁与联营扣点相结合模式部分按联营扣点模式实行统一收银ღ✿，统一管理ღ✿，统一经营ღ✿，如购物中心的时尚中心ღ✿。部分按租赁模式ღ✿，商家可自主收银ღ✿，可自由议价买卖ღ✿，如家居建材市场ღ✿、儿童商城ღ✿。